Mit dem Kaufvertrag werden die genauen Bedingungen für eine Immobilien-Transaktion besiegelt. Damit spätere Unstimmigkeiten zwischen den beiden involvierten Parteien vermieden werden können, sollten gewisse Elemente zwingend im Kontrakt enthalten sein. Der Weg zum Eigenheim ist oft lang. Wird nach einer ausgiebigen Suchphase eine passende Bleibe gefunden, die den eigenen Anforderungen entspricht, ist das Ziel noch nicht erreicht. Es gilt, sich gegen zahlreiche andere potenzielle Käuferinnen und Käufer zu behaupten und einen Preis zu verhandeln, der sowohl die Käuferseite als auch die Verkäuferseite zufriedenstellt.
Vorvertrag: Reservierung der Liegenschaft
Wenn schliesslich der Zuschlag erteilt wird und die Finanzierung gesichert ist, wird in der Regel zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen, der auch Reservationsvertrag genannt wird. Darin verpflichtet sich einerseits die Verkäuferseite, die Liegenschaft zu reservieren, während die Käuferseite ihre Kaufabsicht bestätigt. Oftmals wird in diesem Vorvertrag auch bereits eine Anzahlung festgelegt, und es ist eine Bestätigung der Zahlungsfähigkeit durch das kreditgebende Finanzinstitut erforderlich.
Kaufvertrag: Entwurf prüfen
Die genauen Bedingungen für die Transaktion werden dann im Kaufvertrag festgehalten. Der Vertragsentwurf sollte von einem unabhängigen Notariat aufgesetzt werden. Beide Parteien haben dann die Möglichkeit, diesen eingehend zu begutachten und gegebenenfalls Änderungswünsche anzubringen. Es ist ratsam, den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Anwalt oder Immobilienexperten prüfen zu lassen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden. Danach wird der endgültige Vertrag abgeschlossen, der erneut vom Notar verfasst und von beiden Parteien unterzeichnet wird.
Möglichst detaillierter Vertrag
Wichtige Elemente, die in keinen Kaufvertrag fehlen sollten, sind in der Checkliste aufgeführt. Ein detaillierter Vertrag ist entscheidend, um eventuellen Fallstricken und rechtlichen Problemen vorzubeugen. Wichtig ist zum Beispiel der genaue Zeitpunkt der Übergabe, da ab dann die laufenden Nebenkosten (wie Strom und Heizung) sowie die Steuern (Eigenmietwert und Vermögenssteuer) von der Käuferseite übernommen werden müssen. Berücksichtigt werden sollten auch Fragen wie: Wird der Heizöltank leer oder vollgefüllt übergeben? Gibt es Einrichtungsgegenstände, die übernommen werden?
Offenlegung von Mängeln und Kostenverteilung
Von der Verkäuferseite sollten allfällige Mängel an der Liegenschaft offengelegt werden, um einen späteren Zwist zu vermeiden. Obwohl die Verkaufspartei im Kaufvertrag oft die Mängelhaftung ausschliesst, kann sie bei arglistigem Verschweigen dennoch haftbar gemacht werden. Die Beweisführung in solchen Fällen ist häufig schwierig, weshalb eine Inspektion der Immobilie vor Vertragsabschluss durch einen Experten in Betracht gezogen werden kann. So kann womöglich ein langjähriger juristischer Streit verhindert werden.
Es ist ebenfalls wichtig, genau festzuhalten, welche Partei welche Kosten übernimmt. Durch die Transaktion entstehen Notariatsund Grundbuchgebühren, deren Höhe kantonal sehr unterschiedlich ausfällt. Meist übernehmen beide Parteien diese Kosten je zur Hälfte. Darüber hinaus gibt es die Handänderungssteuer – die nicht in allen Kantonen anfällt sowie eine Grundstückgewinnsteuer. Letztere ist umso geringer, je länger die Immobilie vom bisherigen Eigentümer bzw. der bisherigen Eigentümerin gehalten wurde und je geringer der Gewinn durch den Verkauf ausfällt.
Checkliste: Das sollte im Kaufvertag enthalten sein
- Angaben zu den Parteien: Name, Adresse und weitere Identifikationsdetails der Käufer- und Verkäuferseite.
- Beschrieb des Kaufobjekts: Eine möglichst genaue Beschreibung der Liegenschaft, einschliesslich Adresse, Katasternummer, Grundstückfläche und Gebäudeversicherungssumme. Auch der Zustand der Immobilie bei Übergabe sollte erfasst werden.
- Detaillierte Zahlungsbedingungen: Dies umfasst den Kaufpreis, die Zahlungsmethode, die Aufteilung der Gebühren und Steuern, den Zeitpunkt der Zahlung und auch Strafen im Falle eines Vertragsbruchs.
- Übertragungstermin: Genaues Datum der Eigentumsübertragung und der Schlüsselübergabe.
- Weitere Bestimmungen: Dies kann die Übernahme von Möbeln, Haftungsregelungen, Erwähnung von Dienstbarkeiten (z.B. Wegrechte, Nutzniessung, Baurecht), Regelungen zur Weiterführung von Versicherungen, die Übernahme bestehender Mietverträge, Sondervereinbarungen (z.B. voller Öltank) und die Aufzählung von Anhängen (Pläne, Baubeschreibungen, Grundbuchauszüge usw.) umfassen.